不动产评估中市场法的运用探讨

摘    要：　市场法作为不动产评估中最适用的方法, 存在简便易行、容易理解的优点, 但也存在局限性, 主要体现在筛选可比交易案例、各影响因素权重以及可比交易案例权重的确定方面存在较强主观随意性的问题。本文探讨了市场法应用于不动产评估存在的局限性并提出了相应的改进建议。

　　关键词：　不动产评估; 市场法; 局限性; 改进分析;

　　0 、引言

　　随着我国人口与经济的飞速增长, 房地产市场十多年来也得到了高速的发展, 房地产价格已经成为关系家庭资产、行业发展甚至是国民经济稳定的重要事项。而近两年来, 房地产市场调控政策频频出台, 房价波动频繁, 以评估价值为征税基础的房地产税改革加快, 因此利用不动产评估理论满足社会公众理解不动产价值水平及变化趋势具有十分重要的意义。

　　2017年9月, 中国资产评估协会修订并发布了《资产评估执业准则——不动产》, 规定不动产评估业务可以适当选取市场法、收益法、成本法等三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价法等衍生方法。在实际操作中, 评估人员要根据待估对象的性质、评估目的等情况, 分析评估方法的适用性和可操作性, 合理选择评估方法。而在市场发达和成熟地区, 评估人员必须优先选用市场法进行估价。因此, 本文主要探讨市场法在不动产评估中的应用。

　　1、 市场法基本原理

　　市场法是利用市场上同样或类似的资产的近期交易价格, 经过直接比较或类比分析, 来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的评估技术方法的总称。例如, 在评估某一块待估不动产时, 在不动产交易市场上寻找几个类似条件的不动产作为参照实例, 将他们直接与待估不动产进行比较, 以参照实例的成交价格为基础, 并进行适当的修正, 最终求取待估不动产的评估值。
 

 

　　运用市场法进行不动产价值评估的步骤一般可以分为五个步骤:第一步为确定评估对象;第二步为选择参照的交易实例;第三步为选择比较因素;第四步为调整差异系数;第五步为综合分析, 得出评估结果。具体步骤如图1所示。

　　图1 市场法估价步骤

　　2、 市场法应用于不动产评估的局限性分析

　　根据市场法的操作原理和实务应用, 市场法在不动产评估的应用中存在以下局限性:

　　2.1、 不动产评估实践与理论存在差距

　　运用市场法进行评估最基本的前提是要存在一个活跃的公开市场, 也就是说, 应该有一个较为成熟、发育完善的不动产市场, 在这个市场上, 有着非常多的、活跃的交易主体进行交易, 并且交易主体所能够获取的信息是充分、对称、有效的。我国的房地产市场1978年萌芽, 至今也就三四十年的发展史, 前三十年房地产市场没有很大的发展, 处于缓慢发展阶段, 直至近10年, 房地产市场才开启了飞速发展的模式。当然, 在房地产飞速发展的过程中, 也产生和暴露了非常多的问题。一方面, 10年间过于快速的发展, 产生了很多盲目扩张、盲目投机等混乱的现象, 房地产的价格增长达到了几倍甚至十几倍。房地产价格的不稳定、无规律的增长使得房地产市场扑朔迷离, 并且使得作为房屋建筑物载体的土地市场的变化也无章可循, 容易受到很多非正常因素的影响。因此, 采用市场法评估不动产价值所参照的交易实例的价格不一定能够准确反映不动产的正常市场价值。另一方面, 我国资产评估起步非常晚, 房地产市场的发展也就总共三四十年的历史, 对于市场法在不动产价值评估中的研究, 其实是直接套用了先进国家的理论和经验, 这种“拿来主义”看似紧跟国际发展潮流, 实际上与我们当下的国情和资产评估行业发展的现状不相匹配。因此, 市场法在不动产价值评估实践中的应用是存在局限性的。

　　2.2、 不动产市场信息不对称, 参照交易案例的选择存在局限性

　　市场法的另一基本前提是公开市场上要有足够多的、可比的资产及其交易活动。我国目前不动产市场管理的体制中, 不动产信息的管理不规范、不具有规模效应, 评估机构搜集不动产交易案例的资料难度比较大。首先, 不动产交易案例来源少, 大多只能通过一些房产网站, 例如房天下、赶集等中介网站获取交易案例的资料, 可获取的交易案例的数量以及交易案例的基本信息都非常有限, 同时这些中介网站为了以低价吸引客户, 资料很多都是虚假的, 所以参照交易案例的来源的可靠性和可参考性都比较差;其次, 评估人员在面对很多个可参照的交易案例的时候, 需要选择一定数目的交易案例, 往往在实践中, 为了简化评估业务和节约评估的实践, 评估人员只选择三个交易案例作为参照案例, 并且选择交易案例的时候也没有严格的标准, 评估人员要么根据主观经验选择相似的案例, 要么根据委托方要求的评估值区间, 选择能够达到委托方要求的交易案例, 这两种交易案例的选择标准都是不客观的, 不符合《资产评估准则——基本准则》中第四条的规定, 规定资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和资产评估准则, 遵循独立、客观、公正的原则。

　　2.3、 交易案例与待估对象比较因素的选择和修正存在局限性

　　在应用市场法评估不动产价值时, 应选择对不动产价值影响比较大的因素作为比较因素, 但是在评估实践中, 影响不动产价值的因素非常多, 要准确指出哪些因素对不动产价值影响大以及影响的程度是非常难的。同时, 评估人员在进行比较因素的修正的时候, 需要对各交易案例和待估对象的各指标打分, 而在评估实践中, 这个打分的过程其实往往会带着评估人员强烈的主观色彩, 并且往往也会成为评估人员为了达到委托人的要求而进行违反职业道德操作的手段。因此, 交易案例与待估对象比较因素的选择和修正都存在着较大的主观性, 这对评估结果的准确性造成很大的影响。

　　2.4、 待估对象的最终评估结果的确定方法存在局限性

　　市场法在不动产价值评估中应用时, 最后还会涉及到对各交易案例的比准价格求取得到最终评估结果的问题。理论上, 应该根据不同的交易案例与待估对象的相关程度决定各交易案例的权重, 但在评估实践中, 评估人员往往只采取简单的算术平均法、中位数法、众数法等就确定了最终的评估结果, 这种不考虑其他因素的、简单的测算方法所评估出来的结果是不能够令人信服的。另外, 就算有一些大型规范的评估机构采用加权平均法来测算不动产的最终评估值, 这个权重大小的确定往往也是带有主观随意性的。因此, 最终确定评估结果的方法看似是估价过程的最后一步, 非常容易, 但对各交易案例权重的确定也是影响评估结果非常重要的一步, 不能忽视。

　　因此, 运用市场法进行不动产价值评估的重点和难点就在于交易实例的选取、区域因素的比较以及交易实例权重的确定三个方面。首先, 在寻找可比实例时, 可比实例大多来源于一些房产网站, 寻找资料的难度较大, 可靠性也比较差;其次, 在筛选可比实例时, 估价师往往会根据经验选择相似的案例, 具有很强的主观性;三是对于修正因素的打分和各因素权重的确定, 往往都是估价师根据主观意识进行调整, 而非科学的打分;四是对于可比实例的权重的确定, 现实中一般采取算术平均法, 估价结果较为简单。

　　尽管市场法的使用存在着如此多的局限性, 但市场法在不动产评估中的应用存在着许多不可替代的优点:一是估价原理简单易懂, 评估报告的使用者也容易理解;二是应用市场法评估不动产价值时需要详细的交易实例和待估对象的基本情况, 这些详细的参数、指标等都是直接从现行市场获取的, 因此, 根据现实市场情况所得出的评估值更能反映市场的现实价格;三是由于市场法的估价原理比较简单, 而且也相当符合一般理性投资人的投资行为, 并且市场法所获取的参数、指标等都是从市场中直接获取的, 评估结果理论上来说是公平、公允、客观的, 可信度高, 说服力强, 更容易被委托人和其他报告使用者所接受。因此, 即使市场法存在着一些局限性, 在评估实践中, 评估人员还是首选市场法作为不动产价值的评估方法。《房地产估价规范》中规定, 在房地产估价实务中如果市场有应用比较法的条件则必须选择比较法作为估价方法。可以发现, 市场法对不动产价值评估的指导作用和实践意义是非凡的。因此, 对市场法中存在的上述局限性的改进是必要的, 也是刻不容缓的。

　　3、 市场法应用于不动产评估的改进分析

　　基于市场法进行不动产价值评估存在的问题, 主要包括可比实例、修正因素的打分以及最终估价结果的确定存在着较大的主观性, 估价过程随意简单, 探讨对市场法进行改进研究。

　　3.1、 尽可能多搜集一些与待估对象高度相关的交易案例

　　收集和筛选交易案例作为市场法评估过程中的第一步, 也是至关重要的一步。一般来说, 交易案例与待估不动产的相似度越高, 那么交易案例所需要修正的因素和幅度相对来说就比较少, 利用交易案例所分析出来的待估不动产的评估值也应该更准确。

　　3.2、 用客观的模型对比较因素的权重进行确定能够大大提高估价结果的准确性

　　比较因素的修正是市场法评估过程中最关键的一步, 也是直接影响评估结果准确性的一步。为了减少评估人员凭借主观经验打分带来的评估结果的误差, 评估人员需要根据客观的标准对比较因素进行分析和修正, 并且各比较因素对不动产价值的影响程度也不一致, 这也要加以区分, 用客观的模型对比较因素的权重进行确定能够大大提高估价结果的准确性。

　　3.3、 采用加权平均的思想确定各交易案例与待估对象的相关程度

　　最终不动产评估结果的确定是市场法估价过程的最后一步, 也是非常重要的一步。为了避免评估实践中简单算术的做法给估价结果带来的不准确性, 评估人员需要对各交易案例的权重进行分析和确定, 不同的交易案例应该有不同的权重, 这样才能够提高估价结果的准确性。

　　3.4 提高改进方法在评估实践中的实用性

　　很多学者都已经研究过通过将各种定量模型引入到不动产估价的实务中去进而改进市场法, 但是在实践中, 由于模型的复杂性和理论性过强, 改进后的市场法并没有得到广泛应用。因此, 需进一步推动理论应用于实践。

　　参考文献

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　　[3]肖艳.灰色关联分析在住宅房地产比较法估价中的应用研究——以重庆某小区为例[J].中国资产评估, 2018 (8) .

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